APE: cos’è, quando serve, validità e come si legge

Ultimo aggiornamento: agosto 2026

L’APE ha una validità temporale massima di dieci anni dalla data di rilascio. Deve essere aggiornato quando interventi di ristrutturazione o riqualificazione modificano la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. La validità dell’attestato è inoltre subordinata al rispetto delle prescrizioni relative ai controlli di efficienza energetica degli impianti. 

Ma come si legge e quali informazioni deve contenere?

L’attestato si compone di 5 pagine da cui possono essere estratte informazioni sull’immobile oggetto di certificazione.

Molte informazioni sono presenti direttamente nella prima pagina, divisa in due sezioni importanti: i dati generali e la prestazione energetica globale del fabbricato.

Nella sezione dati generali è possibile leggere la destinazione d’uso, il perché è stato richiesto l’attestato (locazione, compravendita o modifiche importanti) ed i dati identificativi tra cui i dati catastali, la superficie utile ed il volume lordo.

In particolare, per superficie utile si intende “la superficie netta calpestabile al netto di tramezzi e muri esterni e comprensiva delle soglie e degli spazi al di sotto dei terminali di emissione”, per questo motivo non c’è nulla da preoccuparsi se questo valore è differente dalla superficie commerciale o catastale.

Poco più sotto sono riportati i servizi energetici che sono presenti nell’immobile oggetto di valutazione: per gli immobili residenziali non va considerata l’illuminazione.

Nella sezione successiva, ovvero quella della prestazione energetica, è possibile leggere direttamente la classe di appartenenza: le classi sono disposte in ordine decrescente da A4 a G e rappresentano intervalli di dispendio energetico non rinnovabile. Questo valore misurato in kWh(/mq anno),  è l’indice EPgl,nren ovvero l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, che viene calcolato come la somma dei seguenti consumi energetici:

• per la climatizzazione invernale ed estiva (EPH,nren e EPC,nren);

•  per la produzione dell’acqua calda sanitaria (EPW,nren);

•  per la ventilazione meccanica (EPV,nren);

•  per l’illuminazione artificiale (EPL,nren);

•  per il trasporto di persone o cose (EPT,nren).

Nella seconda pagina si trova la sezione della prestazione energetica degli impianti e dei consumi stimati, oltre un riepilogo dove è possibile mettere a confronto l’EPgl,nren con l’ EPgl,ren ovvero l’indice relativo all’energia rinnovabile e leggere le emissioni di CO2 annue.

Sempre in questa pagina è presente la sezione delle raccomandazioni da parte del professionista in cui indica come sarebbe possibile migliorare la classe energetica dell’immobile effettuando degli interventi, anche di ristrutturazione importante, e quale classe sarebbe possibile raggiungere. Di grande rilievo è inoltre il parametro del tempo di ritorno dell’investimento che fornisce al proprietario dell’immobile una chiara indicazione sulla convenienza economica degli interventi di miglioramento proposti.

La terza pagina riporta la quantità di energia prodotta sul posto ed esportata annualmente, in caso sia presente un impianto di generazione come ad esempio un impianto solare fotovoltaico.

È inoltre possibile leggere il dettaglio degli impianti ed in particolare se questi siano o meno simulati: nel caso in cui l’immobile sia sprovvisto dell’impianto di climatizzazione invernale e/o di produzione dell’acqua calda sanitaria, allora questi impianti devono essere simulati dal progettista.

Nella quarta pagina devono essere presenti le informazioni sul miglioramento della prestazione energetica proposto precedentemente ed in particolare sui possibili incentivi di cui il proprietario dell’immobile può disporre nel caso in cui volesse effettuare la riqualificazione. Devono essere presenti i dati del professionista e la tipologia di software utilizzato per la compilazione dell’attestato.

Nell'ultima pagina, invece, sono presenti una leggenda e delle note per la compilazione.

L’efficienza energetica degli edifici assume inoltre un ruolo crescente nel quadro delle politiche europee di decarbonizzazione. La Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia prevede una progressiva riduzione dei consumi del patrimonio immobiliare europeo. Per gli edifici residenziali non è previsto un obbligo generalizzato di raggiungere una specifica classe energetica E o D entro determinate date. La direttiva stabilisce invece obiettivi nazionali di riduzione del consumo medio di energia primaria del parco immobiliare residenziale, pari almeno al 16% entro il 2030 e al 20–22% entro il 2035 rispetto ai livelli del 2020.

L’APE assume quindi sempre maggiore importanza non soltanto come documento necessario in determinate operazioni immobiliari, ma anche come strumento per conoscere le prestazioni energetiche dell’edificio e individuare possibili interventi di miglioramento.

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