Distacco dal Riscaldamento Centralizzato: quando è possibile e quali spese restano
Ultimo aggiornamento: agosto 2026
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Alcuni condomini sono dotati di un impianto di riscaldamento centralizzato che viene progettato sulla base di una maggiore efficienza, un minore spreco di combustibile e quindi minori costi di riscaldamento rispetto ad un impianto autonomo.
In alcuni casi, invece, l’impianto di riscaldamento centralizzato aumenta i costi riguardanti l’energia per il singolo utente oppure non è utilizzabile: un immobile con affitti saltuari, immobili commerciali con diverse esigenze, installazione impianto di riscaldamento a pavimento, la volontà di attivare o disattivare il riscaldamento in via indipendente ecc. In tutti questi casi il singolo condomino potrebbe volersi distaccare dall’impianto termico centralizzato e può farlo per l’art. 1118 del Codice Civile che recita: “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Il distacco non è quindi subordinato, in linea generale, all’autorizzazione dell’assemblea, ma il condomino interessato deve essere in grado di dimostrare che l’intervento non determini le conseguenze vietate dall’art. 1118 c.c. La giurisprudenza individua nella preventiva informazione al condominio, corredata da documentazione tecnica, la modalità ordinaria per fornire tale prova.
La verifica tecnica prima del distacco
Prima di procedere al distacco è opportuno effettuare una verifica tecnica dell’impianto centralizzato e delle conseguenze che la separazione della singola unità immobiliare può determinare sul suo funzionamento e sui costi sostenuti dagli altri condomini.
L’analisi deve essere sviluppata sulla base delle caratteristiche effettive dell’impianto, della potenza installata, delle condizioni di esercizio, del fabbisogno dell’unità immobiliare interessata e del peso che questa assume rispetto all’intero edificio. Lo scopo della relazione tecnica è verificare e documentare che il distacco non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto centralizzato né aggravi di spesa per gli altri condomini, condizioni espressamente richieste dall’art. 1118 del Codice Civile.
Non esiste quindi un’unica percentuale o un criterio numerico valido indistintamente per ogni edificio. La valutazione deve essere riferita allo specifico impianto e alle effettive conseguenze tecniche ed economiche del distacco. Quando necessario, l’analisi può comprendere la verifica delle caratteristiche del generatore, del sistema di distribuzione e regolazione, dei fabbisogni energetici, delle modalità di contabilizzazione e dell’attuale ripartizione delle spese.
La relazione costituisce quindi il supporto tecnico con cui il condomino può documentare preventivamente al Condominio la compatibilità del distacco con le condizioni previste dalla normativa.
Come si procede al distacco dal riscaldamento centralizzato?
Se la verifica tecnica dimostra l’assenza di notevoli squilibri di funzionamento e di aggravi di spesa per gli altri condomini, il distacco non richiede normalmente una preventiva autorizzazione assembleare. È comunque opportuno comunicare preventivamente all’amministratore l’intenzione di procedere, trasmettendo la documentazione tecnica che dimostri il rispetto delle condizioni previste dall’art. 1118 c.c.
L’esecuzione materiale del distacco deve essere affidata a impresa abilitata e realizzata nel rispetto della normativa applicabile agli impianti. In funzione dell’intervento può inoltre essere opportuno verificare tecnicamente la corretta esecuzione delle opere e aggiornare la documentazione impiantistica necessaria.
Il regolamento condominiale può vietare il distacco?
Una clausola del regolamento condominiale non può vietare in modo assoluto il distacco dall’impianto centralizzato quando risultino rispettate le condizioni previste dall’art. 1118 c.c.
La Corte di Cassazione, da ultimo con la sentenza n. 6490/2026, ha ribadito che il divieto incondizionato di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato contrasta con la disciplina che riconosce al singolo condomino tale facoltà, purché il distacco non determini notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti.
Quali spese restano a carico del condomino distaccato?
In base all’art. 1118 c.c., il condomino che si distacca legittimamente dall’impianto centralizzato resta tenuto a partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria, la conservazione e la messa a norma dell’impianto comune.
In linea generale viene invece meno l’obbligo di contribuire alle spese connesse all’utilizzo del servizio di riscaldamento.
La situazione deve tuttavia essere verificata anche alla luce del regolamento condominiale e degli eventuali accordi di natura contrattuale, che possono incidere sui criteri di ripartizione di alcune spese. Per questo motivo la valutazione tecnica del distacco e quella relativa al successivo riparto delle spese devono essere tenute distinte.
Relazione tecnica per il distacco dall’impianto centralizzato
Lo Studio esegue verifiche tecniche finalizzate alla valutazione della compatibilità del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, analizzando le caratteristiche dell’impianto e le possibili conseguenze sul suo funzionamento e sui costi degli altri condomini.
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